Underhållsbesiktning på plats
50 år framåt Tydlig besiktningsrapport
En underhållsplan är ett slags schema som visar vid vilka tidpunkter som specifika underhållsåtgärder i en byggnad ska ske och vad de uppskattas kosta.
Planen hjälper fastighetsägare, bostadsrättsföreningar och fastighetsbolag i Stockholm att säkerställa att en byggnad fortsätter att fungera korrekt och förblir säker och beboelig under hela dess livslängd.
Underhållsplanen innehåller en strategi för periodisk inspektion och underhåll av byggnadens olika delar och system, såsom rörledningar, tak, värmesystem, elinstallationer med mera.
En väl utformad underhållsplan kan bidra till att minska driftskostnaderna och förlänga byggnadens livslängd genom att identifiera eventuella problem tidigt och ta hand om dem innan de blir större och mer kostsamma att åtgärda.
Planen ska också ta hänsyn till de olika funktionella kraven på byggnaden och ta hänsyn till hur dessa krav kan förändras över tid.
Vår plan specificerar underhållsåtgärder 50 år framåt i tiden.
Enligt Bostadsrättslagen 7 kap 4 § är alla bostadsrättsföreningar skyldiga att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick.
Dessutom är en bostadsrättsförening som startat efter 1 januari 2024 skyldig att ha en underhållsplan som sträcker sig 50 år framåt i tiden.
Men skyldigheten att underhålla byggnaderna gäller inte bara bostadsrättsföreningar – det gäller alla byggnadsägare.
I plan- och bygglagstiftningen finns det nämligen också krav som stipulerar att byggnader måste underhållas och vårdas så att dess utformning och tekniska funktioner bevaras.
Om kraven inte uppfylls kan Stockholms stads byggnadsnämnd tvingas ingripa.
För att uppfylla dessa krav är underhållsplanen ett utmärkt verktyg.
Så svaret på frågan om det ”måste finnas en underhållsplan?” är att det inte alltid är obligatoriskt enligt lagen, men det kan det ändå vara till stor hjälp för att uppfylla sina skyldigheter som byggnadsägare.
Vi vill göra det så smidigt som möjligt för bostadsrättsföreningar och fastighetsbolag i Stockholm att få underhållsplanen upprättad och framtidssäkrad.
OVK-center startade 2016 för att hjälpa bostadsrättsföreningar och fastighetsbolag att tryggt, säkert och smidigt boka erfarna och professionella besiktningsmän för OVK-besiktningar, energideklarationer och underhållsplaner.
Vi har lång erfarenhet inom olika delar av byggbranschen. Vår drivkraft är att vara maximalt behjälpliga från första kontakten tills dess att besiktningsprotokollet är levererat och eventuella frågor utredda.
Vi står för tydlighet, ärlighet och professionalism i alla led. Tydliga och ärliga offerter och avtal, ärligt och professionellt bemötande och vi tar vara på och utvecklas av all feedback vi får.
För att utforma underhållsplanerna använder vi det digitala verktyget Planima, och hos oss ingår gratis licens i 3 månader.
Genom detta verktyg finns planen alltid tillgänglig digitalt och det är enkelt att följa och uppdatera underhållsarbetet.
I Planima kan du söka och filtrera, exportera underlag för beslut och budget samt kommentera och ladda upp filer.
Eftersom planen finns digitalt är den tillgänglig för alla som behöver ha åtkomst till den.
Med Planima finns det inte heller någon risk att någon sitter på en gammal version i och med att allting sparas digitalt.
Verktyget gör också överlämningar till nya styrelsemedlemmar eller en ny ledningsgrupp till en enkel och smidig process.
Med detta verktyg får du en lättarbetad plan som blir värdefull för dig.
En väl utförd underhållsplan är en viktig och effektiv metod för att upprätthålla trygghet, trivsel och funktionsduglighet i en Stockholmsfastighet.
Den utgör grunden för att skapa en långsiktig planering för att minimera risken för akuta åtgärder och för att undvika onödiga kostnader för ägaren.
Planen kan också göra fastigheten mer energieffektiv och därmed minska kostnaderna för uppvärmning och el.
Den trygghet som en underhållsplan ger är ovärderlig.
Genom att säkerställa att fastigheten är säker för de som bor och arbetar där minskar man risken för olycksfall och problem med säkerheten.
Dessutom kan en fungerande fastighet bidra till att öka trivseln och glädjen i arbete eller boende.
Genom att upprätta en plan för underhållet kan fastighetens ägare dessutom visa sitt ansvarstagande för fastighetens framtid.
En genomtänkt plan kan också öka fastighetens värde och göra den mer attraktiv på den kommersiella marknaden.
Det är fastighetsägarens ansvar att säkerställa att byggnaden är väl underhållen och säker för de som använder den.
Det är därför mycket viktigt att fastighetsägare i Stockholm låter upprätta en underhållsplan för sin byggnad, där det ges överblick över vilka åtgärder som behöver göras och när.
Som ägare av en fastighet kan det vara svårt att veta var man ska börja när man ska upprätta planen.
Det är här vi på OVK-center kommer in.
Med våra erfarna besiktningsmän kan vi hjälpa till att upprätta en underhållsplan som är skräddarsydd för varje byggnad.
Vi tar hand om allt från att inspektera byggnaden, till att identifiera vilka åtgärder som behöver göras och när det är lämpligast att utföra dem.
Vi ser också till att planen är enkel att följa och hänsynstagande till budget.
En underhållsplan är en viktig del av fastighetsägandet eftersom den hjälper till att säkerställa att en byggnad är säker och väl underhållen. Men vem får egentligen upprätta en?
Svaret på den frågan är att det i grunden inte finns några krav på att specifika yrkesgrupper ska upprätta en plan för underhåll.
I själva verket kan vem som helst upprätta en plan oavsett om det är bostadsrättsföreningen eller fastighetsägaren själv, en annan professionell eller en pirat (kanske inte den bästa idén).
Det finns däremot många fördelar med att anlita en professionell firma som specialiserar sig på att upprätta underhållsplaner.
Dessa firmor har erfarna besiktningsmän som kan inspektera byggnader och identifiera vilka åtgärder som behöver genomföras för att byggnaden ska kunna förbli säker och fungera effektivt.
En av nackdelarna med att anlita en professionell firma är att många besiktningsmän tenderar att fokusera för mycket på sitt eget område, sitt grund-skrå, och missar helheten som exempelvis en fastighetsägare kanske har bättre koll på.
OVK-center, med våra skarpa besiktningsmän som har erfarenheter från olika delar av byggbranschen, kan ge dig en skräddarsydd Underhållsplan som passar just din byggnad i Stockholm.
Vi tar hand om allt från inspektioner till att rådgöra om specifika underhållsåtgärder och även hjälpa till med upphandling av dem.
Oavsett vem som upprättar en plan är det viktigt att det görs på ett noggrant sätt för att säkerställa att byggnaden är säker och väl underhållen.
Varje byggnads underhållsbehov är unikt.
Byggnader kräver olika underhåll beroende på hur gamla de är, vilket material de är byggda i, vad de används till etcetera.
Dock ska varje underhållsplan innehålla 3 viktiga delar för att vara maximalt tydlig och användbar.
Underhållsplanen beskriver underhållsåtgärder som kan planeras i förväg, så kallat periodiskt underhåll, och det ska alltid innehålla 3 viktiga delar:
– vilket underhåll som krävs, när detta ska utföras samt en estimerad kostnad för underhållet.
Underhållsåtgärder är ofta större underhållsprojekt och kan till exempel handla om stambyte, omläggning av tak, renovering av fasad eller fönsterbyte.
Dessa underhåll påverkar ekonomin under en lång tid och de genomförs med jämna tidsintervall.
Vi listar härmed exempel:
En väl genomförd ekonomisk analys är en viktig del i en effektiv underhållsplan för en byggnad.
Syftet med en ekonomisk analys är att utvärdera kostnaderna för underhållet och att fastställa en budget som gör det möjligt att utföra nödvändiga reparationer och upprätthålla byggnadens funktion på ett ekonomiskt hållbart sätt.
I den ekonomiska analysen ingår att göra en så kallad avsättningsanalys.
En avsättningsanalys är en metod som används för att fastställa huruvida det finns tillräckligt med resurser för att täcka eventuella underhållskostnader som kan uppstå.
Genom att genomföra en sådan analys så får fastighetsägaren en helhetsbild av den ekonomiska situationen och kan planera för framtiden på ett mer strategiskt sätt.
En underhållsplan kan verka som en klok investering på ytan.
Men det finns flera nackdelar som bör övervägas innan du tar beslutet att beställa en.
För det första kan planen ha en hög kostnad.
Det kan vara mer kostnadseffektivt att göra den själv om du besitter den tekniska kunskapen som erfordras.
Du kanske dessutom känner till fastigheten i Stockholm bättre än vad en besiktningsman kommer att kunna göra efter endast ett eller ett par besök, och då kanske det inte är värt att anlita en besiktningsman för jobbet.
För det andra kan en underhållsplan minska flexibiliteten i hur byggnaden används.
När du känner dig bunden till en specifik plan kanske du anpassar dina underhållsaktiviteter för att följa planen till punkt och pricka.
Det kan leda till att du vidtar åtgärder som egentligen inte behövs och underhållet blir onödigt dyrt eller att det leder till en minskning av effektiviteten i verksamheten.
För det tredje kan det ibland vara svårt att veta exakt när underhåll behöver göras i en byggnad.
Underhållsplanen kan vara baserad på gamla, ofullständiga eller felaktiga uppgifter som kan leda till att underhåll läggs på fel plats eller vid fel tidpunkt.
Det gäller att hålla planen uppdaterad med jämna mellanrum, vilket är en börda i sig.
Slutligen kan en underhållsplan för en byggnad ses som begränsande.
Ett strukturerat underhållssystem kan skapa en illusion av att allt är under kontroll och att det inte finns någon plats för kreativitet.
Detta kan leda till att man missar innovativa lösningar eller sätt att göra saker bättre på än vad som föreskrivs i planen.
Sammanfattningsvis finns det flera nackdelar med en underhållsplan för en byggnad, inklusive höga kostnader, minskad flexibilitet, problem med att upprätthålla planen och en begränsande effekt på kreativitet.
Det är viktigt att noga överväga fördelar och nackdelar innan man implementerar en underhållsplan.
Det finns inget fast pris för en underhållsplan för en byggnad eftersom priset varierar beroende på olika faktorer, såsom byggnadens storlek, var i Stockholm byggnaden finns, omfattning av planen och det företag eller konsult som utför arbetet.
Men vi kan nämna att våra priser startar runt 15 000 kronor exklusive moms och beror sedan främst på byggnadernas storlek.
Enklare planer för mindre byggnader kan vara billigare, medan mer omfattande planer för större och mer komplexa byggnader tenderar att vara dyrare.
För att få en exakt uppfattning om kostnaden rekommenderar vi att du ber oss om en offert på underhållsplan i Stockholm.
Vi svarar inom 48 timmar.
Vi rekommenderar att du även kontaktar andra företag för att få priser att jämföra med.
Få gratis offertEn tydlig underhållsplan ser till att byggnaden kontinuerligt sköts om och håller en bra standard under många år.
Planen ger möjlighet att budgetera för underhåll långt fram i tiden, och även att se över avgifter och investeringar i god tid för en trygg och hållbar ekonomi i bostadsrättsföreningen eller fastighetsbolaget.
Är bostadsrättsföreningen nystartad efter 1 januari 2024 finns ett lagstadgat krav på att den ekonomiska planen ska innehålla en underhållsplan som sträcker sig 50 år framåt i tiden.
För bostadsrättsföreningar som startat innan 1 januari 2024 finns det däremot inget krav.
Dock är det lagstadgat enligt Bostadsrättslagen 7 kap 4 § att en förening är skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick och för det är underhållsplanen ett utmärkt verktyg.
En underhållsplan görs av en besiktningsman med stor teknisk kunskap om byggnadsdelar och installationer.
Besiktningsmannen har ofta bakgrund från många delar av byggbranschen.
Priset på en underhållsplan varierar beroende på hur stor byggnaden är samt hur många byggnader det gäller.
Priset är oftast mellan cirka 5 – 40 kronor per kvadratmeter och det varierar beroende på vad det är för slags byggnad.
En industribyggnad kan till exempel kräva en mer omfattande plan än en kontorsbyggnad.
Läs mer om kostnaden för en underhållsplan.
Underhållsplanen ska innehålla information om vilka underhåll som behöver göras, när de bör göras och vad de kostar.
Planen omfattar generellt mark, fasader, tak, installationer och invändiga ytor.
Periodiskt underhåll är större underhållsprojekt som planeras i förväg.
Det kan till exempel handla om stambyte, omläggning av tak, renovering av fasad eller fönsterbyte.
Dessa underhåll påverkar ekonomin under en lång tid och de genomförs med jämna tidsintervall.
En underhållsplan upprättas av en besiktningsman.
För att kunna upprätta planen behöver besiktningsmannen samla in data om byggnaden och utföra en underhållsbesiktning.
En underhållsplan föregås alltid av en teknisk besiktning av byggnaden, så kallad underhållsbesiktning, samt en sammanställning av data relaterat till underhållet.
Processen är indelad i följande steg:
1. Kontakt mellan fastighetsägare och besiktningsman: Fastighetsägaren anlitar en besiktningsman för att upprätta en underhållsplan för byggnaden.
2. Insamling av data: Besiktningsmannen samlar in data om byggnadens egenskaper och faktorer som påverkar underhållet.
3. Teknisk besiktning: Besiktningsmannen gör en teknisk besiktning av byggnaden, som innefattar inspektion av byggtekniska detaljer samt ser över installationer så som ventilationssystem och uppvärmningssystem.
4. Analys av data: Besiktningsmannen analyserar insamlad data och sammanställer en besiktningsrapport.
5. Upprätta underhållsplanen: Besiktningsmannen upprättar sedan en plan som beskriver underhållsåtgärder uppdelat per år, per kategori och en ekonomisk analys inklusive avsättningsanalys.
1. Förbered att ge besiktningsmannen tillträde till en eller ett par lägenheter, undercentral/pannrum, tvättstuga, vindsutrymme, fläktrum, fläktar på tak, fläktar på vind med mera.
2. Ta fram följande dokumentation till besiktningsmannen:
– uppgifter om byggnadens egenskaper så som yta, våningsplan, antal lägenheter med mera,
– årsredovisning,
– ritningar,
– drift- och skötselinstruktioner,
– tidigare underhållsplan om det finns,
– förteckning över tidigare renoveringar,
– kända problem om det finns.
3. I parhus- eller radhusområden kan det vara lämpligt att avisera boende att de ska vara beredda på att besiktningsmannen kommer att befinna sig på området. Besiktningsmannen kommer att granska byggnaden/byggnaderna noggrant och eventuellt behöva beträda tomter.
Underhållsbesiktningen börjar oftast med en genomgång av data.
Därefter utförs teknisk besiktning av byggnaden och ni som beställare kan själv välja om ni vill närvara eller inte, bara ni ser till att besiktningsmannen får tillträde till utrymmen som ska kontrolleras.
Underhållsbesiktningen omfattar byggnadens tekniska installationer, så som ventilationssystem, värmesystem, kylsystem med mera samt byggnadsdelar så som takkonstruktion, ytterväggar, fönster etcetera.
Var detta kan inspekteras bäst är olika för varje byggnad men generellt behöver tillträde ges till:
– en eller två lägenheter,
– undercentral,
– fläktrum,
– vind.
Lokaler i flerbostadshus behöver normalt inte ges tillträde till om inte annat meddelas från besiktningsmannen.
Genomgången av datan och underhållsbesiktningen på plats tar cirka en timme upp till en hel dag beroende på hur stor och komplex byggnaden är.
Därefter analyseras datan på besiktningsmannens kontor innan besiktningsprotokollet och underhållsplanen upprättas.
Nej det är inget krav, men det är ett utmärkt tillfälle att få en genomgång av byggnaden tillsammans med en erfaren besiktningsman.
Besöket består av två delar:
– ett inledande möte någonstans i byggnaden där ni lämnar över underlaget till besiktningsmannen som ni även går igenom tillsammans,
– en kontroll av byggnaden, en så kallad underhållsbesiktning, där besiktningsmannen undersöker tekniska utrymmen, byggnadsdelar och andra väsentliga utrymmen.
Har ni inte möjlighet att närvara överhuvudtaget så är det helt okej att leverera underlaget digitalt till besiktningsmannen och låna ut en fastighetsnyckel.
Tillse att besiktningsmannen får tillträde till en eller ett per lägenheter vid underhållsbesiktningen, företrädesvis er lägenhet, ni som är beställare i en bostadsrättsförening.
Ni som företräder ett fastighetsbolag eller privat fastighetsägare kan med fördel avisera några utvalda boende inför besiktningen, men det går oftast bra ändå på plats.
I övrigt behöver boende inte förbereda sig särskilt, annat än att vara beredd på att besiktningsmannen kommer att befinna sig i området och se väldigt nyfiken ut.
Troligtvis kommer besiktningsmannen behöva beträda parhus- eller radhustomten om det är ett småhusområde.
Besiktningsmannen kommer bara besöka en eller ett par lägenheter vid underhållsbesiktningen och varje besök kommer att vara över inom några minuter.
