Vanliga frågor: Underhållsplan

En tydlig underhållsplan ser till att byggnaden kontinuerligt sköts om och håller en bra standard under många år.

Planen ger möjlighet att budgetera för underhåll långt fram i tiden, och även att se över avgifter och investeringar i god tid för en trygg och hållbar ekonomi i bostadsrättsföreningen eller fastighetsbolaget.

Är bostadsrättsföreningen nystartad efter 1 januari 2024 finns ett lagstadgat krav på att den ekonomiska planen ska innehålla en underhållsplan som sträcker sig 50 år framåt i tiden.

För bostadsrättsföreningar som startat innan 1 januari 2024 finns det däremot inget krav.

Dock är det lagstadgat enligt Bostadsrättslagen 7 kap 4 § att en förening är skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick och för det är underhållsplanen ett utmärkt verktyg.

Underhållsplanen ska innehålla information om vilka underhåll som behöver göras, när de bör göras och vad de kostar.

Planen omfattar generellt mark, fasader, tak, installationer och invändiga ytor.

Läs mer om kostnaden för en underhållsplan.

Periodiskt underhåll är större underhållsprojekt som planeras i förväg.

Det kan till exempel handla om stambyte, omläggning av tak, renovering av fasad eller fönsterbyte.

Dessa underhåll påverkar ekonomin under en lång tid och de genomförs med jämna tidsintervall.

En underhållsplan görs av en besiktningsman med stor teknisk kunskap om byggnadsdelar och installationer.

Besiktningsmannen har ofta bakgrund från många delar av byggbranschen.

En underhållsplan föregås alltid av en teknisk besiktning av byggnaden, så kallad underhållsbesiktning, samt en sammanställning av data relaterat till underhållet.

Processen är indelad i följande steg:

1. Kontakt mellan fastighetsägare och besiktningsman: Fastighetsägaren anlitar en besiktningsman för att upprätta en underhållsplan för byggnaden.

2. Insamling av data: Besiktningsmannen samlar in data om byggnadens egenskaper och faktorer som påverkar underhållet.

3. Teknisk besiktning: Besiktningsmannen gör en teknisk besiktning av byggnaden, som innefattar inspektion av byggtekniska detaljer samt ser över installationer så som ventilationssystem och uppvärmningssystem.

4. Analys av data: Besiktningsmannen analyserar insamlad data och sammanställer en besiktningsrapport.

5. Upprätta underhållsplanen: Besiktningsmannen upprättar sedan en plan som beskriver underhållsåtgärder uppdelat per år, per kategori och en ekonomisk analys inklusive avsättningsanalys.

En underhållsplan upprättas av en besiktningsman.

För att kunna upprätta planen behöver besiktningsmannen samla in data om byggnaden och utföra en underhållsbesiktning.

Underhållsplanen ska uppdateras löpande så långt det går, om man kan göra det på egen hand.

Om man inte kan göra det på egen hand utan måste ta hjälp från konsult så är det rimligare att underhållsplanen uppdateras med 3-5 års mellanrum, annars kommer det kosta mer än vad det smakar.

Tillse att besiktningsmannen får tillträde till en eller ett per lägenheter vid underhållsbesiktningen, företrädesvis er lägenhet, ni som är beställare i en bostadsrättsförening.

Ni som företräder ett fastighetsbolag eller privat fastighetsägare kan med fördel avisera några utvalda boende inför besiktningen, men det går oftast bra ändå på plats.

I övrigt behöver boende inte förbereda sig särskilt, annat än att vara beredd på att besiktningsmannen kommer att befinna sig i området och se väldigt nyfiken ut.

Troligtvis kommer besiktningsmannen behöva beträda parhus- eller radhustomten om det är ett småhusområde.

1. Förbered att ge besiktningsmannen tillträde till en eller ett par lägenheter, undercentral/pannrum, tvättstuga, vindsutrymme, fläktrum, fläktar på tak, fläktar på vind med mera.

2. Ta fram följande dokumentation till besiktningsmannen:
– uppgifter om byggnadens egenskaper så som yta, våningsplan, antal lägenheter med mera,
– årsredovisning,
– ritningar,
– drift- och skötselinstruktioner,
– tidigare underhållsplan om det finns,
– förteckning över tidigare renoveringar,
– kända problem om det finns.

3. I parhus- eller radhusområden kan det vara lämpligt att avisera boende att de ska vara beredda på att besiktningsmannen kommer att befinna sig på området. Besiktningsmannen kommer att granska byggnaden/byggnaderna noggrant och eventuellt behöva beträda tomter.

Genomgången av datan och underhållsbesiktningen på plats tar cirka en timme upp till en hel dag beroende på hur stor och komplex byggnaden är.

Därefter analyseras datan på besiktningsmannens kontor innan besiktningsprotokollet och underhållsplanen upprättas.

Nej det är inget krav, men det är ett utmärkt tillfälle att få en genomgång av byggnaden tillsammans med en erfaren besiktningsman.

Besöket består av två delar:
– ett inledande möte någonstans i byggnaden där ni lämnar över underlaget till besiktningsmannen som ni även går igenom tillsammans,
– en kontroll av byggnaden, en så kallad underhållsbesiktning, där besiktningsmannen undersöker tekniska utrymmen, byggnadsdelar och andra väsentliga utrymmen.

Har ni inte möjlighet att närvara överhuvudtaget så är det helt okej att leverera underlaget digitalt till besiktningsmannen och låna ut en fastighetsnyckel.

Underhållsbesiktningen omfattar byggnadens tekniska installationer, så som ventilationssystem, värmesystem, kylsystem med mera samt byggnadsdelar så som takkonstruktion, ytterväggar, fönster etcetera.

Var detta kan inspekteras bäst är olika för varje byggnad men generellt behöver tillträde ges till:
– en eller två lägenheter,
– undercentral,
– fläktrum,
– vind.

Lokaler i flerbostadshus behöver normalt inte ges tillträde till om inte annat meddelas från besiktningsmannen.

Besiktningsmannen kommer bara besöka en eller ett par lägenheter vid underhållsbesiktningen och varje besök kommer att vara över inom några minuter.

Underhållsbesiktningen börjar oftast med en genomgång av data.

Därefter utförs teknisk besiktning av byggnaden och ni som beställare kan själv välja om ni vill närvara eller inte, bara ni ser till att besiktningsmannen får tillträde till utrymmen som ska kontrolleras.