Underhållsplaner enligt K3: En guide för bostadsrättsföreningar

På OVK-center hjälper vi bostadsrättsföreningar (BRF) att navigera de nya redovisningsreglerna med skräddarsydda lösningar.

I en tid då reglerna förändras snabbt, blir underhållsplaner enligt K3 alltmer centrala.

Från och med den 1 januari 2026 måste alla BRF:er övergå från K2 till K3-regelverket, vilket ställer högre krav på planering och redovisning av fastighetens underhåll.

I den här artikeln på går vi igenom vad underhållsplaner kopplat till K3 innebär, varför de är viktiga och hur OVK-center kan hjälpa dig och din BRF.

Vi fokuserar på nyckelord som ”underhållsplan K3”, ”komponentavskrivning K3” och ”BRF K3” för att hjälpa dig navigera i ämnet.

Är du redo att säkerställa din BRF:s framtid? Få offert på underhållsplan enligt K3.

Vad är K3-regelverket och varför påverkar det underhållsplaner?

K3 är Bokföringsnämndens huvudregelverk för redovisning i större företag och föreningar, inklusive bostadsrättsföreningar.

Till skillnad från det enklare K2-regelverket kräver K3 en mer detaljerad hantering av tillgångar, särskilt genom komponentavskrivning.

Det innebär att fastigheten inte längre betraktas som en enda enhet utan delas upp i separata komponenter, som tak, fönster, stammar och fasad, var och en med sin egen livslängd och avskrivningstid.

Denna förändring, som träder i kraft för räkenskapsår som börjar efter den 1 januari 2026, syftar till att ge en mer korrekt bild av föreningens ekonomi.

Underhållsplaner enligt K3 blir ett obligatoriskt verktyg för att identifiera dessa komponenter och planera för deras underhåll och ersättning.

Utan en välstrukturerad underhållsplan riskerar BRF:er felaktig redovisning, högre kostnader och oväntade avgiftshöjningar.

På OVK-center skapar vi underhållsplaner som fullt ut uppfyller K3-kraven med experter som säkerställer precision och långsiktighet.

Kontakta oss idag för att diskutera hur vi kan hjälpa din BRF – fyll i vårt offertformulär eller ring 010-151 52 00.

Skillnader mellan K2 och K3: Hur påverkar det din underhållsplan?

Under K2 kunde fastigheten skrivas av som en helhet, ofta över en lång period som 100 år, utan krav på detaljerad komponentindelning.

Detta gjorde underhållsplaneringen enklare men mindre precis.

Med K3 måste BRF:er istället:

• Dela upp fastigheten i komponenter (t.ex. tak, hiss, ventilation, balkonger).
• Beräkna avskrivning baserat på varje komponents faktiska livslängd.
• Använda underhållsplanen som underlag för redovisning och budget.

Skillnaderna innebär att underhållsplaner enligt K3 måste vara mer omfattande och långsiktiga, ofta täckande 50 år.

Detta inkluderar inte bara tekniska åtgärder utan även ekonomiska prognoser för att säkerställa att fondavsättningar matchar framtida behov.

FAR (Föreningen Auktoriserade Revisorer) har även vägledning för komponentindelning vid övergång från K2 till K3.

Övergången från K2 till K3 kräver ofta en uppdaterad besiktning och ny värdering av fastigheten.

Låt OVK-center bistå vid övergången, våra 50-åriga planer med Planima ger dig trygghet och kostnadskontroll: Få offert på underhållsplan enligt K3 här.

Varför behövs en underhållsplan enligt K3 för din BRF?

En underhållsplan kopplat till K3 är inte bara ett redovisningskrav – det är ett strategiskt verktyg för långsiktig hållbarhet.

Här är några skäl:

• Ekonomisk planering: Planen hjälper till att förutse kostnader för stora renoveringar, som stambyten eller fasadunderhåll, och undvika akuta utgifter.
• Komponentavskrivning: Den identifierar komponenter och deras livslängd, vilket är avgörande för korrekt bokföring under K3.
• Lagkrav och transparens: Med den nya lagen som stärker kraven på underhållsplaner för BRF:er ökar transparensen mot medlemmar och banker.
• Värdebevarande: Regelbunden planering bibehåller fastighetens värde och minskar risken för dyra skador.

Utan en sådan plan kan din BRF drabbas av felaktiga avskrivningar, vilket kan påverka resultaträkningen och balansräkningen negativt.

Vad ska en underhållsplan enligt K3 innehålla?

En effektiv underhållsplan K3 bör vara teknisk, ekonomisk och lättbegriplig:

• Besiktningsrapport: Detaljerad inspektion med bilder och beskrivningar av fastighetens skick.
• Åtgärdsplan: Lista över nödvändiga underhållsåtgärder och tidsintervall (t.ex. vart 10-50 år).
• Kostnadsberäkningar: Uppskattade kostnader per åtgärd och år, inklusive mängder och enheter.
• Projektindelning: Förslag på hur åtgärder kan grupperas för effektivitet.
• Koppling till redovisning: Integration med anläggningsregister och flerårsbudget för komponentavskrivning.
• Digitalt stöd: Verktyg som Planima för uppföljning och uppdateringar.

Planen bör omfatta stora komponenter som tak, fönster, värmesystem och fasad, och uppdateras regelbundet.

OVK-center använder Planima för att skapa användarvänliga planer som håller i 50 år och underlättar arbetet med komponentavskrivningar.

Begär en offert och få fast pris på underhållsplan enligt K3 inom 48 timmar.

Hur upprättar OVK-center en underhållsplan enligt K3?

Vi följer en strukturerad process för att skapa underhållsplaner som uppfyller K3-kraven med experter och Planima för en 50-årig horisont.

Här är de fem viktigaste stegen:

1. Förstudie: Besiktningsmannen inleder med en inventering av de fastigheter som ska ingå i planen. Detta inkluderar detaljer som byggår, standard, material och konstruktionstyp för att identifiera relevanta komponenter enligt K3, som tak, fasad och ventilationssystem.
2. Informationsinsamling: Vi samlar in nödvändiga dokument som ritningar, inventarier och årsrapporter.
3. Fastighetsbesiktning: En grundlig inspektion genomförs för att identifiera komponenter och deras skick. Vi betonar vikten av erfarna besiktningsmän här för att säkerställa noggrannhet i materialbedömning, tekniska installationer och kostnadskalkyler, vilket är kritiskt för K3:s komponentavskrivning och för att undvika felaktiga avskrivningar.
4. Sammanställning: All data sammanställs i ett klart och begripligt format utan onödig teknisk jargong. Planen inkluderar planerade åtgärder med tidplaner, kostnadsberäkningar, kopplingar mellan inspektioner och åtgärder (med bilder), samt ekonomiska nyckeltal som stödjer BRF:ens budget och fondavsättningar enligt K3.
5. Kontinuerligt arbete: Vi understryker behovet av årliga uppdateringar, prioritering av akuta åtgärder, hantering av underhållsfond och inhämtning av offerter. Detta säkerställer att planen förblir hållbar och anpassad till K3:s långsiktiga redovisningskrav.

OVK-center erbjuder offerter med fast pris inom 48 timmar och rekommenderar professionell hjälp för större BRF:er för att minimera risker som dyra akutreparationer.

Redo att starta? Få din offert nu – Begär offert eller ring 010-151 52 00.

Fördelar med underhållsplaner kopplat till K3

Att investera i en underhållsplan enligt K3 ger flera fördelar för din BRF:

• Kostnadsbesparingar: Samordnade åtgärder minskar utgifter genom synergieffekter.
• Bättre ekonomi: Mer exakta avskrivningar leder till stabila månadsavgifter.
• Ökad trygghet: Styrelsen får i och med underhållsplanen en ”checklista” som minskar risken för oväntade problem.
• Hållbarhet: Planen främjar långsiktigt underhåll, vilket gynnar miljön och fastighetens värde.
• Enkelhet: Moderna planer i Planima är användarvänliga och tillgängliga digitalt.

I debatten kring K3 betonas att det leder till bättre överensstämmelse mellan redovisade kostnader och verkligt slitage.

Vanliga frågor om underhållsplaner och K3 (FAQ)

När måste BRF:er övergå till K3?

Från räkenskapsår som börjar den 1 januari 2026.

Vad händer om vi inte har en underhållsplan?

Det kan leda till felaktig redovisning och böter, samt högre risk för ekonomiska problem.

Hur lång tid täcker en underhållsplan K3?

Vanligtvis 50 år för att täcka långsiktiga behov.

Kan vi göra planen själva?

Ja, men det rekommenderas att anlita experter som OVK-center för att säkerställa efterlevnad av K3.